報告顯示房地產行業集中度創新高

根據一項最新的研究報告顯示,2015年房地產行業前100強企業的銷售額增長率繼續高于全國商品房銷售額增長率,市場份額創下歷史新高,凸顯出房地產行業的集中度正在快速提升。

由中國房地產TOP10研究組發布的數據顯示,房地產百強企業2015年銷售額增速達到19.4%,高于全國商品房銷售額的14.4%,市場份額則提高1.5個百分點至36.7%。行業前10強企業銷售額接近百強企業銷售額的半壁江山,占全國商品房銷售額的16.3%。

表現更為搶眼的是11強至30強企業,其2015年銷售額增長率達到最高的22.4%。這些成就得益于11-30強企業在熱點城市的集中布局,市場結構性回暖加上其在區域擁有較高的品牌優勢,使這些企業實現了更高的業績溢價。

報告認為,規模較大的百強房企以“大而全”的市場布局,實現了對熱點城市的重點覆蓋,進而保障了銷售業績的穩步增長。

2015年在供需兩端房地產寬松政策的背景下,一、二線重點城市逐漸轉暖,這些城市成為房地產企業實現銷售突破的主戰場。根據數據,去年百城中共有38個城市房地產實現量價齊升。

根據報告內容顯示,房地產行業前10強企業和11-30強企業有在售項目的城市數量均值分別為39.2個和14.2個,其中銷售規模在10億元以上的城市分別為20.2個和6.8個,銷售額在5億元以上的項目分別為60.9個和15.7個。因此報告認為,規模較大的房企主要得益于其全國化的廣泛、均衡布局,實現了對高產能城市的大范圍覆蓋,使企業充分享受到結構性回暖的紅利,保障了銷售業績的穩定或快速增長。

而規模中等的百強企業則主要依托“少而精”的市場布局,聚焦區域核心城市精耕細作,實現銷售業績突破的同時規避布局風險。比如31-50強、51-100強企業對銷售額貢獻前5的城市和前5項目的依存度明顯加深,前5城市對其的業績貢獻率分別高達70.3%、80.5%,前5項目對其的貢獻率分別達到48.3%和55.8%,均較2014年有所提升。

在三、四線城市房地產庫存高企之際,房企的業務布局則在收縮至一、二線城市。2015年,一、二線城市的業績已經占到前50強房企銷售額的82.8%,其中一線城市占比29.2%,二線城市占比53.6%。

與此同時,較大戶型面積的項目需求更為旺盛。90-140平方米的改善型房源銷售額在前50強房企的占比由過去的38.7%上升至41.4%。

不過,盡管百強房企在過去一年仍然能夠實現較快的營業收入增長,但卻難以轉化為企業的利潤。根據報告的統計,雖然2015年百強房企營業收入同比增長18.7%,但凈利潤同比增幅僅為11.3%,兩者的增速差額依然有擴大的趨勢,顯示出房企增收不增利的現象依然不斷延續。

隨著利潤增速越來越緩,房地產企業也在尋求新的增收方式并縮減成本。土地成本的快速飆升已經促使房地產企業逐步將購買土地方式轉向行業內的兼并整合,推升過去兩年房地產行業的并購金額大幅上漲。

人民網記者統計發現,2015年房地產行業并購金額達到2917億元,涉及354宗并購案例,僅次于資本貨物、材料、多元金融三個行業,并購金額達到2011年時規模的5倍有余。

國內信貸環境的寬松則在吸引百強房企將此前的高成本債務置換成低成本債務,百強房企去年的信用債規模飆升至2500億元規模。此外,百強房企還通過培養自銷團隊或者開展副業的形式來減少開支和增加利潤。

報告在文末總結道,房地產行業的發展階段已發生實質性轉變,正面臨相對需求過剩的結構性拐點,“總量放緩、結構分化”是其主要發展特征:傳統住宅開發類業務面臨銷售規模增長的中長期瓶頸,結構性分化、政策周期縮短導致市場波動更為劇烈,機遇與風險界限難辨;行業超額利潤消失導致房企規模化的邊際效應遞減,傳統發展模式受到前所未有的挑戰,倒逼企業尋求更有力度和發展空間的轉型業務及模式支持。

該報告由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所發布。