房企推差異化策略突圍豪宅市場

“豪宅元年”名不虛傳，寶億萊家居飾品軟裝生活館，從今年入市項目特征來看,高端項目比重越來越大，北京五環(huán)房價進(jìn)入6萬時代，四環(huán)進(jìn)入10萬時代。隨著豪宅項目的陸續(xù)入市，豪宅市場的競爭加劇。尋求差異化，成為豪宅突圍的重點。日前，金隅推出旗下高端項目金玉府，以人文生態(tài)豪宅的差異化定位，精準(zhǔn)定位市場真實需求，還未入市就引起業(yè)界強烈關(guān)注。

豪宅混戰(zhàn)加劇

受地價高企的影響，豪宅市場頻繁“添丁”。近年來孫河、東壩以及大興、豐臺區(qū)域的地塊樓面價5萬+已成常態(tài)。在高企的樓面價之下，頂級豪宅進(jìn)入混戰(zhàn)時代。

相關(guān)的統(tǒng)計顯示，在今年北京的純新盤中，預(yù)計單價超過10萬元/平米的有15個，報價在6萬元/平米以上的超過40個。

頂豪住宅混戰(zhàn)之下，供需錯位的異化也在顯現(xiàn)。從供應(yīng)上看，頂級高端客群的不定性和稀少性，使得頂豪項目不容易尋覓客戶。從需求角度說，對于有資金實力的改善性高端購房人來說，頂豪總價過高，尤其是對于北京西邊的高端置業(yè)需求來說，動輒三五百平米的戶型過于浪費空間。

從成交情況來看，雖然頂豪是上半年市場輿論關(guān)注的焦點，但從成交套數(shù)和成交占比來講，寶億萊軟裝設(shè)計，單價10萬+以上的產(chǎn)品更多是吸引眼球，總價800萬-1000萬左右的改善型豪宅一直是市場成交主力。中原機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2015年1-8月，1000萬以下的總價產(chǎn)品在豪宅市場成交套數(shù)上仍占主力。

金隅推出人文生態(tài)豪宅

“一方面是購房人在呼喚更合理的功能空間；一方面是公寓豪宅或別墅豪宅在深入研究客群，鎖定城市中堅力量。解除過分奢華的負(fù)擔(dān)，戶型面積的縮小優(yōu)化的人文豪宅，成為大勢所趨。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

基于對市場的研究，金隅嘉業(yè)回歸海淀首個豪宅項目——金玉府對戶型和總價都有明確的針對性。“金玉府主力產(chǎn)品面積以135平米的全家庭型改善戶型為主，總價總體處于千萬以下。室內(nèi)三居通透設(shè)計，約135平方米的面積與4.5米客廳，讓每個家庭都能享受到比較舒服的空間。”金玉府項目總監(jiān)李玉平表示。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這種純粹三居室的均質(zhì)平層豪宅社區(qū)并不多見，因為很多項豪宅項目往往是高低配，可能面臨復(fù)雜的物業(yè)狀況。金玉府的居住人群相對比較純粹，社會地位和經(jīng)濟(jì)水平更加接近，這也是人文豪宅特色之一。

“交通、生態(tài)、教育、醫(yī)療四類資源，豪宅都必須具備”，中國豪宅研究院院長朱曉紅認(rèn)為，金玉府受到青睞最主要緣于它的城市資源、文化資源、教育資源、科技資源等一系列功能。

稀缺性引關(guān)注

事實上，由于北京土地供應(yīng)的稀缺，豐臺、孫河等區(qū)域豪宅項目層出不窮。不過，作為傳統(tǒng)改善型產(chǎn)品的熱銷區(qū)，海淀有著其他區(qū)域無可比擬的優(yōu)質(zhì)資源與成熟度，其在售優(yōu)質(zhì)項目單價更是超過10萬元。

以西四環(huán)為主的“黃金四環(huán)”，寶億萊軟裝設(shè)計，更是成為了海淀為數(shù)不多的最后機會。張大偉指出，從海淀的稀缺度來說，金玉府位置可以稱之為最佳的豪宅所在。

北京房協(xié)秘書長陳志也表示，金玉府最大的價值之一是地段優(yōu)，現(xiàn)在看到的相對還不錯的一些產(chǎn)品，寶億萊軟裝配飾，基本上都是五環(huán)外，但金玉府卻靠近西四環(huán)，縱觀全北京樓市也堪稱稀缺之地。

據(jù)了解，金玉府不僅十園環(huán)抱，緊鄰60萬平米水上公園，有獨特的生態(tài)優(yōu)勢，更突出的是教育資源。對購買海淀區(qū)樓盤的客戶來說，最大的認(rèn)可點自然是優(yōu)質(zhì)海淀教育資源。金玉府采取了“先學(xué)后宅”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，被認(rèn)為是豪宅人文復(fù)興的一大金牌亮點。在項目推出之前，已經(jīng)正式簽約十一學(xué)校，寶億萊軟裝配飾，并完全沿用總校的教學(xué)思想和教育體制，確保教學(xué)質(zhì)量。項目周邊還有立新幼兒園、首師大附屬小學(xué)等知名學(xué)校，可謂是北京市少有的海淀名校12年無憂教育體系。在業(yè)內(nèi)人士看來，由于金玉府的地段和產(chǎn)品的價值復(fù)合優(yōu)勢，尤其是對人文豪宅的精準(zhǔn)定位，金玉府將開創(chuàng)海淀甚至北京人文豪宅市場的新格局。

京華時報記者 桂瑰