劉曉博：樓市，3個鮮為人知的秘密

來源：中國基金網

最近幾天，媒體上關于深圳樓市“見頂回落”的報道多了起來。我前兩天也從資金角度做了分析，認為9月份有千億級別的炒樓資金撤離了深圳樓市。因為9月份深圳“金融機構本外幣各項存款余額”突然減少了超過4000億。

深圳是這輪樓市“局部牛市”的“領漲股”，深圳樓市短期見頂將對全國房地產市場產生什么影響呢？要說清這個問題，就需要搞懂3個重要概念。很多人，包括房地產業內人士，都沒有真正搞清楚這3個“秘密”。

概念一：美元頂

當我們說樓市見頂的時候，是需要有一個精準的定義的。比如，寶億萊軟裝設計，它是美元計價之下的“見頂”，還是人民幣計價下的“見頂”。如果是人民幣計價，那么是“購買力”概念下的見頂，還是表面價格上的見頂？

從中短期來看，中國中心城市的房價存在一個“美元頂”。或者說，在2016年9月30日之前，北上廣深的房價很有可能在以美元計價上，創出一個高點，而且是未來幾年內難以超越的。

為什么是“2016年9月30日之前”？這是國際貨幣基金組織(IMF)給人民幣預留的，正式納入SDR的一個預備期。也就是說，寶億萊軟裝設計，如果在11月份人民幣納入“特別提款權”(SDR)一籃子貨幣的申請獲得通過，也要在2016年9月30日之后才能真正“夢想成真”。這個預備期有多重含義，比如讓其他國家、投資機構做好準備之類的，寶億萊家居生活館，當然還有一個含義：希望在這個時間點之前，讓人民幣匯率得到市場的檢驗。

因為人民幣納入SDR的一個重要條件，是增加可兌換度，或者叫可自由使用程度。這將帶來人民幣匯率的貶值壓力。事實上，很多經濟學家都認為，未來2年人民幣可能會貶值10%到15%。人民幣的貶值壓力，將加速國內樓市的見頂。當然，這是這算成美元價格的見頂。

概念二：人民幣頂

對于絕大多數人來說，他們更習慣用表面價格來評判樓市有沒有見頂。比如當我們說2015年某個城市的房價是2005年10倍的時候，我們沒有考慮過購買力的問題。實際上，考慮到人民幣貶值因素，開家居飾品店，房價可能只上漲了2到3倍。

對于一線城市樓價來說，如果以人民幣計價，很難見頂。為什么？第一，人民幣廣義貨幣M2增速仍然比GDP增速快6個百分點，當更多的錢來追逐一定量的財富的時候，當然會出現物價上漲。中國樓市供應量雖然過剩，但一線城市中心區的普通住宅仍然是稀缺的。第二，國家仍然需要通過一線城市不斷打破樓市天花板，拉動全國樓市增長，最終確保經濟增長。

所以，從人民幣計價角度看，中國樓市很難見頂。如果出現見頂跡象，也會誘發央行新的寬松的貨幣政策。

概念三：M2增速

所謂M2(廣義貨幣)，是由流通中的現金、企業存款、居民儲蓄存款、非存款類金融機構在存款類金融機構的存款、住房公積金存款、證券公司客戶保證金等構成。它的增速，是觀察通脹的重要指標。老百姓常說的印鈔速度，其實就應該是這個指標。

1999年年底的時候，中國的M2總量是12萬億。2015年9月，M2總量增長到了136萬億元(總量超過了美國)。也就是說，16年增長了11倍還多。這就是說我常說的“印鈔票的時代”，“過多的錢”推動房價不斷飆升，在明顯的財富效應下，中國人瘋狂買房，由此帶動經濟高速增長。

在這10多年里，M2年增速往往在17%左右，個別年份達到27.7%。也就是說，中國貨幣政策一直處于寬松狀態，不斷給企業加杠桿。直到2011年以后，才逐步降低到14%以內。M2增速下降，是經濟減速的重要原因。但M2如果仍然保持高速增長，則經濟將會因為過熱而崩潰。

M2增速在過去10多年是左右房價的決定性因素，寶億萊軟裝設計，未來也是。只不過，它的瘋狂增長期結束了，未來是一個理性增長期。2014年以來，央行一直很有節制低控制M2增速，不到萬不得已不輕易放水。

但M2增速快過GDP幾個百分點的情況，在未來10年內都很難改變。這意味著在通脹的推動下，大中城市“有用的房子”的房價，都會溫和上漲。想下跌，將變得有點困難，除非出現金融危機。

結論：

如果以人民幣計價，一線城市房價仍然有明顯的上漲空間，而且在M2增速快過GDP增速5到6個百分點的大背景下，很難見頂。但如果以美元計價，一線城市房價可能在未來一年里階段性見頂。