萬科廈門亮劍： 發(fā)展商時(shí)代結(jié)束 城市配套服務(wù)商初成

（原標(biāo)題：萬科廈門亮劍： 發(fā)展商時(shí)代結(jié)束 城市配套服務(wù)商初成）

本報(bào)記者 張曉玲 實(shí)習(xí)生 盧靖陽 廈門、廣州報(bào)道

六年前，全球最大的住宅開發(fā)商萬科，低調(diào)開啟了城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。那時(shí)，沒有人知道它未來會是什么樣子。

六年后，萬科在廈門呈現(xiàn)了城市配套服務(wù)的多樣性，并向外界證明了萬科人的執(zhí)行力和運(yùn)營力，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮更明確表示，萬科的發(fā)展商時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)商業(yè)、營地教育、智慧停車……目前，萬科廈門公司的業(yè)務(wù)已進(jìn)入城市生活的方方面面，并計(jì)劃在未來服務(wù)這個(gè)城市超過50%的人群。這些業(yè)務(wù)，也或多或少地在萬科其他城市公司進(jìn)行著。

轉(zhuǎn)型初見端倪，萬科已不再看重規(guī)模競爭。“在城市配套服務(wù)商時(shí)代，大家的經(jīng)驗(yàn)都是零。規(guī)模和銷售排行榜不再重要了。”郁亮說。

萬科將走向哪里？郁亮給出的最新定義是“美好生活場景師”。萬科正逐步實(shí)現(xiàn)對出生、教育、就業(yè)、度假、養(yǎng)老等人生全階段的覆蓋，變身為全生命周期產(chǎn)品提供者和多元資產(chǎn)管理者。

廈門試驗(yàn)田

2011年，萬科剛剛定下轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的目標(biāo)。彼時(shí)，員工總數(shù)不到100人的廈門公司被選作試驗(yàn)田，嘗試進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

為什么是廈門？萬科南方區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文回憶，廈門公司當(dāng)時(shí)比較小，又是一個(gè)年輕人愿意呆的城市。“當(dāng)時(shí)我也不知道該怎么干，只知道不能做什么。”張紀(jì)文說，廈門的探索就從“負(fù)面清單”開始。

公寓業(yè)務(wù)成為萬科在廈門的第一項(xiàng)試驗(yàn)。廈門萬科的長租公寓自2014年落地，目前已有蓮前公社、設(shè)計(jì)公社、環(huán)島山莊等10個(gè)項(xiàng)目，近5000套房屋的總體入住率超90%。很快，廈門萬科還會推出家庭公寓和高端人才房兩種純租賃型產(chǎn)品。

在創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚的廈門，產(chǎn)業(yè)辦公業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。目前廈門萬科的產(chǎn)業(yè)辦公項(xiàng)目已有5個(gè)落地，另有5個(gè)正在開發(fā)，預(yù)計(jì)未來總體量將超過60萬平方米，容納辦公人數(shù)超過6萬人。

教育業(yè)務(wù)也在廈門生根發(fā)芽。緊密與其他業(yè)務(wù)相結(jié)合是萬科教育業(yè)務(wù)的特點(diǎn)。以萬科云璽中心為例，坐落于此的艾爾法幼兒學(xué)院瞄準(zhǔn)附近白領(lǐng)人群，為2-12歲兒童提供多種課程；在梅沙戶外營地，則為青少年、兒童提供航海、潛水、體適能、綜合營等教育內(nèi)容。

六年過去，廈門公司逐漸成為萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的標(biāo)桿。目前，廈門萬科已經(jīng)擁有10家長租公寓、4座社區(qū)商業(yè)、6座產(chǎn)業(yè)辦公樓、1所全日制幼兒園、7個(gè)社區(qū)營地、1個(gè)戶外營地、一套智慧停車系統(tǒng)。另有城市食堂、農(nóng)貿(mào)市場等項(xiàng)目已經(jīng)落地，除傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)外，累計(jì)有超過70個(gè)城市配套服務(wù)項(xiàng)目處于運(yùn)營或籌備狀態(tài)。

張紀(jì)文透露，如今在廈門公司的1200人中，有1000人在做非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。他希望，廈門萬科“未來跟這個(gè)城市超過50%的人群產(chǎn)生交集，形成更多業(yè)務(wù)。”

郁亮表示，廈門試驗(yàn)是萬科前進(jìn)路上一個(gè)不成熟的樣板，還可以做得更好。“現(xiàn)在誰說萬科是發(fā)展商我跟誰急。我們有信心，未來大家評價(jià)萬科時(shí)不再和發(fā)展商聯(lián)系在一起。”

萬科式生態(tài)

不僅是廈門，萬科四大區(qū)域的城市公司近年來都在進(jìn)行城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，新業(yè)務(wù)遍地開花，裂變、孵化、長大。

北京公司的V盟計(jì)劃、上海區(qū)域的熱帶雨林體系、南方區(qū)域的八爪魚戰(zhàn)略，都承載著萬科各種新業(yè)務(wù)的落地和執(zhí)行。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于規(guī)模化競爭的最后階段，萬科的銷售老大之位已接連被綠地、恒大、碧桂園取代，整體軟裝寶億萊家居飾品，外界多有議論；業(yè)界亦有行業(yè)進(jìn)入了白銀或鉆石時(shí)代的爭論。

對此郁亮已不在意。“在城市配套服務(wù)商時(shí)代，所有開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)清零，大家重新站在了同一起跑線上。”郁亮說，在轉(zhuǎn)型面前，萬科已不再看重規(guī)模競爭，而是全力打造資產(chǎn)管理能力和城市運(yùn)營能力。

撕下開發(fā)商標(biāo)簽的萬科，城市配套服務(wù)商雛形已現(xiàn)。

“美好生活場景師”，這是萬科和郁亮新近提出的概念。在他看來，公寓、辦公、商業(yè)、教育、養(yǎng)老等諸多城市配套服務(wù)，均是美好生活場景的一部分。

圍繞這一理念，萬科正在打造一個(gè)龐大的生態(tài)體系，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，寶億萊家居飾品，讓未來所有人的生活，都或多或少與萬科有關(guān)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前萬科在物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)、長租公寓等多個(gè)領(lǐng)域，已搶占到行業(yè)頭部位置。

作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)多年的領(lǐng)頭羊，萬科物業(yè)已不局限于管理自有住宅項(xiàng)目。據(jù)萬科集團(tuán)高級副總裁、物業(yè)事業(yè)本部首席執(zhí)行官朱保全介紹，在萬科目前管理的2287個(gè)項(xiàng)目中，有52%并非萬科開發(fā)，26%不是住宅項(xiàng)目。

今年7月成為普洛斯第一大股東后，萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域成為老大。“今年 雙十一 每2個(gè)電商包裹中，就有1個(gè)與萬科有關(guān)。”萬科首席運(yùn)營官張旭介紹。

截至11月上旬，包括普洛斯在內(nèi)，和萬科有關(guān)的物流版圖擴(kuò)大到近6000萬平方米，擁有超過500個(gè)現(xiàn)代化物流園區(qū)，占據(jù)中國物流行業(yè)60%的份額。

通過將旗下商業(yè)項(xiàng)目打包給印力統(tǒng)一管理，萬科印力亦躋身國內(nèi)排名第二的商業(yè)運(yùn)營商。據(jù)悉，到2017年中期，萬科印力持有和管理的商業(yè)物業(yè)面積已超過850萬平方米。

而去年整合形成統(tǒng)一的長租公寓品牌“泊寓”后，萬科目前在集中式管理公寓領(lǐng)域基本上做到了第一。據(jù)中金公司估算，截至三季度末，泊寓已進(jìn)駐24個(gè)城市，開業(yè)項(xiàng)目超過80個(gè)，對應(yīng)房源約2.4萬間。預(yù)計(jì)年底開業(yè)量達(dá)3萬間，總保有房源將達(dá)15萬間，未來此業(yè)務(wù)有望迎來高速增長。

除此之外，萬科通過拓展教育、醫(yī)療、度假、養(yǎng)老等服務(wù)，正在實(shí)現(xiàn)對個(gè)體生命各個(gè)階段的全覆蓋。

“萬科在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域并不是淺嘗輒止，而是每一個(gè)領(lǐng)域都力求成為細(xì)分龍頭，保有長期競爭優(yōu)勢。”中信證券指出，萬科并不追求形式上去地產(chǎn)化，卻在社區(qū)、商業(yè)、生活體驗(yàn)等諸多領(lǐng)域挖掘后開發(fā)時(shí)代服務(wù)升級成長紅利。

這與郁亮的想法相吻合。在他的設(shè)想中，未來十年萬科所有的新業(yè)務(wù)將會是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，它們會被分拆上市，寶億萊家居飾品，形成一個(gè)龐大的上市公司群，這些加起來將達(dá)到萬億市值。

中報(bào)顯示，萬科2017年上半年的非地產(chǎn)開發(fā)類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入42.9億元，同比大幅增長85.5%，增速遠(yuǎn)超地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入和銷售合同金額增長。值得注意的是，這些業(yè)務(wù)營業(yè)利潤率36.3%，大幅高于開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤率。

不過，很多新業(yè)務(wù)比如長租公寓、教育、養(yǎng)老在最初的階段都是不賺錢的；未來，萬科需要持續(xù)證明公司有運(yùn)營各類新業(yè)務(wù)并盈利的能力。

雖距萬億市值還有相當(dāng)距離，寶億萊家居飾品，但從快速成長的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模和多元的資本運(yùn)作來看，萬科似乎正向它的目標(biāo)漸行漸近。

（編輯：張偉賢，如有意見建議請聯(lián)系：zhangwx@21jingji.com）