有房企忙著暴雷，有房企卻忙著逆市殺出。

12月3日，綠城中國公布了前11月份營運(yùn)數(shù)據(jù)。2021年1-11月，綠城集團(tuán)取得合同銷售面積約846萬平方米，合同銷售金額約人民幣2424億元，同比增長約46%；其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為人民幣1327億元；

2021年1-11月，綠城集團(tuán)代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約573萬平方米，合同銷售金額約為人民幣766億元。

綜上，截至2021年11月30日止十一個月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約1419萬平方米，總合同銷售金額約3190億元，同比增長約38%。

至此，綠城僅前11個月就已經(jīng)超額完成了此前定下的年銷售額3100億元的銷售目標(biāo)，今年大幅度超過原定目標(biāo)，成為大概率事件。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的最新排名，前十一月綠城以2423.6億元位列中國房地產(chǎn)銷售排行榜TOP13，而2020年全年綠城的排名是TOP19，上升了6個席位。

這還是在沒有算上代建的情況下，如果加上代建，綠城將超越世茂位列TOP8，成功殺入前十。

在今年的市場行情下，萬科、中海、世茂、龍湖等大部分龍頭房企都大概率將失約全年目標(biāo)，碧桂園、恒大、富力、金科等房企甚至開始出現(xiàn)負(fù)增長。這樣的背景下，綠城為什么可以逆勢殺出，還沖得這么猛？

帶著這個問題，貓姐仔細(xì)研究了綠城。

逆勢增長的“奧秘”

貓姐發(fā)現(xiàn)，綠城之所以在今年沖得這么猛，或者說看起來好像特別猛，原因或許有三：

一是去年基數(shù)比較低。

根據(jù)說財(cái)貓統(tǒng)計(jì)，綠城前11月實(shí)現(xiàn)合約銷售額2424億元，同比去年同期的1658億元，增長幅度高達(dá)46.20%，增福在TOP50房企中位列第二位，僅次于建發(fā)。

而綠城之所以增長勢頭這么猛，除了本身今年前期房子確實(shí)賣的比較好以外，一部分原因也是去年基數(shù)比較低的緣故。

說財(cái)貓統(tǒng)計(jì)的綠城今年和去年各月單月銷售額，明顯看到：2020年年初，由于疫情突然爆發(fā)的影響，綠城一季度的銷售額都很低。1月只有50億，2月更是掉到了16億，3月雖然有所回升，但也只有104億。

反觀今年，雖然也是傳統(tǒng)淡季，但綠城前三月的單月合約銷售額分別錄得143億、190億和205億，增長明顯。

可以看到，今年上半年，綠城的銷售增長都很強(qiáng)勢，但從下半年開始，綠城的增長便出現(xiàn)放緩的跡象，10月和11月甚至已經(jīng)是下跌！

實(shí)際上，這也與整個房地產(chǎn)市場今年來高開低走的整體走勢相吻合。由此可見，在今年的市場行情下，甭管你是怎樣的銷冠，胳膊要想拗過大腿，不可能！

二是代建的加持。

截至2021年11月30日止十一個月，綠城累計(jì)取得總合同銷售金額約人民幣3190億元，同比增長約38%。

3190億，看起來好像很多~但請先看清楚，這當(dāng)中還有代建業(yè)務(wù)的加持。

2021年1-11月，綠城團(tuán)代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約573萬平方米，合同銷售金額約為766億元。

也就是說，3190億里面，有766億是代建業(yè)務(wù)的加持。

綠城的代建業(yè)務(wù)，近年來規(guī)模一直在穩(wěn)步增長，2018年合約銷售552億，2019年664億， 2020年745億元，今年前11個月則為766億，成為綠城合約銷售額突破3000億的重要助力。

三是綠城確實(shí)依然在實(shí)施規(guī)模追逐。

中交管理層曾喊出，“要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做到央企前三甚至前兩名，主要靠綠城”。

綠城董事會主席張亞東也曾表示：“房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段已進(jìn)入到一個相對的穩(wěn)定期，在未來市場發(fā)展中，我們更看中的是自身所處的位置，我們也相信房地產(chǎn)市場以后肯定會良幣驅(qū)逐劣幣，有品牌、有品質(zhì)的企業(yè)肯定會越來越強(qiáng)，占有的市場份額肯定會越來越大。”

圖源綠城官網(wǎng)

綠城中國董事局主席張亞東

對于規(guī)模的追逐直接體現(xiàn)在綠城最新提出的五年規(guī)劃中。根據(jù)規(guī)劃，綠城預(yù)期在2025年達(dá)到6400億合同額。其中，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合同額要達(dá)到4500億元，房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同額要達(dá)到1500億元，新興業(yè)務(wù)合同額要達(dá)到400億元。

2021年是綠城中國“戰(zhàn)略2025規(guī)劃”的開局之年，張亞東給出的綠城中國銷售目標(biāo)是3100億元。而綠城管理層在中期業(yè)績會上曾公開表示，預(yù)計(jì)全年銷售額將大幅度超過3100億目標(biāo)，彰顯規(guī)模野心。

規(guī)模擴(kuò)張“三板斧”

綠城為什么對規(guī)模有這么大的渴求？

故事要從2014年說起。

2014年12月23日，在經(jīng)歷過融綠之爭后，綠城迎來了終極白武士，中交集團(tuán)以約60.13億港元收購宋衛(wèi)平24.288%股份，與九龍倉并列綠城第一大股東。此后的2015年5月，中交又繼續(xù)追加收購股份，成為了綠城第一大股東。

入股不是結(jié)束，而是開始。此后，中交與綠城進(jìn)入了四年多時間漫長的整合期，最終在2019年7月，以創(chuàng)始人宋衛(wèi)平離場、中交系張亞東全面接管綠城而宣告整合完成。

2015年-2017年，是中國房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展最迅猛的三年，行業(yè)量價齊漲，友商趁機(jī)崛起，千億級房企不斷涌現(xiàn)。但彼時，綠城正忙著內(nèi)部整合，解決公司的“歷史遺留問題”，一定程度上錯失這樣好的發(fā)展時光。

在張亞東正式掌管綠城的2019年，綠城甚至交出了史上最差成績單。

大幅減值計(jì)提吞噬了綠城部分利潤，業(yè)績溝通會現(xiàn)場甚至有投資者質(zhì)疑綠城業(yè)績“暴雷”。由于業(yè)績表現(xiàn)不佳，身為掌舵者的張亞東不得不向向投資者表示歉意，并表示綠城近幾年處于“康復(fù)期”，2020年開始是三年的“健身期”，再過三年是快速“起跑期”。

換了大股東和管理層，整合再出發(fā)的綠城，需要用一份更加亮眼的成績單來自證。

為此，綠城祭出了“三板斧”：全周期拿地、高周轉(zhuǎn)、以及“小股操盤+代建”。

據(jù)悉，張亞東提出了“全周期拿地”的方針，積極納儲，為快速發(fā)展儲糧囤地。

數(shù)據(jù)顯示，2018年綠城全年新增土地建面為719萬平，2019年就躍升到了1236萬平，2020年繼續(xù)上升至2041萬平，2021年上半年也有1186萬平，對應(yīng)的權(quán)益拿地金額分別為339億元，523億元，842億元和740億元。其中，2020年和2021年上半年的拿地金額，均超過當(dāng)期營收。

同時，綠城徹底投身高周轉(zhuǎn)。今年上半年，綠城從拿地到開工、開盤、股東投入回正及交付時間分別為4.0個月、6.8個月、12.3個月及30.6個月，分別同比提速10%、8%、14%及6%。

除此之外，為了做大規(guī)模，綠城還將“小股操盤”進(jìn)行到底。數(shù)據(jù)顯示，2019年以前，綠城非控股股東權(quán)益占所有者權(quán)益比重還基本維持在30%以下。2020年，這一比重就躍升到了37.53%。2021年上半年，這一比重更是突破四成達(dá)到了42%。

2019年，綠城取得合同銷售1354億元，其中權(quán)益金額768億元，權(quán)益占比56.72%；2020年，綠城取得合同銷售2147億元，其中權(quán)益金額約1194億元，權(quán)益占比下降到55.61%；今年前11月，綠城取得合同銷售2424億元，其中權(quán)益金額約1327億元，權(quán)益占比進(jìn)一步下降至54.74%。

也即是說，綠城看似銷售額突破3000億元達(dá)到了3190億，但當(dāng)中766億元是代建業(yè)務(wù)綠城管理的，1097億是合作伙伴的，實(shí)打?qū)嵞苈鋵?shí)到業(yè)績報(bào)表上的，只有1327億。

綠城還有三道坎

在當(dāng)前的市場行情下，透過小股操盤和代建，以更少的資金撬動更大的規(guī)模，無疑是分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)和做大規(guī)模的有效手段，無可厚非。

但在朝著6400億規(guī)模一路狂奔的同時，綠城還有幾道坎要過：

首先是降負(fù)債的壓力。

在說財(cái)貓統(tǒng)計(jì)的TOP50房企上半年三道紅線表現(xiàn)中，綠城是國企和央企背景房企中，少數(shù)三道紅線沒有達(dá)標(biāo)的房企。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三線四檔”融資新規(guī)，綠城中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，凈負(fù)債率為75.2%，現(xiàn)金短債比為2.01。由此，綠城中國2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，保持“黃檔”行列。

雖然，綠城的現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率均處于非常安全的范圍內(nèi)，但其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率卻超過70%。

同時，說財(cái)貓統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在規(guī)模追逐所實(shí)施的大手筆拿地下，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率在近三年多來均有所提升。其資產(chǎn)負(fù)債率從2018年底的78.51%一路上升至今年年中的81.33%，凈資產(chǎn)負(fù)債率也從2018年底的55.30%一路升到了75.20%。

其次是永續(xù)債的壓力。

雖然綠城的永續(xù)債較2019年最高峰的212億已經(jīng)有所下降，但截至2021年6月30日，綠城的永續(xù)債規(guī)模依然高達(dá)185億，其利息高達(dá)6.5億，占到歸母凈利潤的比重達(dá)約27%。

今年7月份，綠城贖回了10億元人民幣的永續(xù)債。根據(jù)綠城管理層透露，今年下半年，綠城還將贖回31億元人民幣，以及5億美金的永續(xù)債。預(yù)計(jì)年底，永續(xù)債的余額會是108億元。明年，綠城還將贖回境外5億美金的永續(xù)債以及境內(nèi)的56億元人民幣永續(xù)債，到2023年贖回最后的15億元境內(nèi)永續(xù)中票。

雖然有明確的永續(xù)債贖回計(jì)劃，但要在實(shí)施規(guī)模擴(kuò)張的同時降負(fù)債，相信對綠城來說也將存在較大的平衡壓力。

最后是“第四條紅線”即拿地銷售比不超過40%的監(jiān)管壓力。

出于規(guī)模渴求，綠城在近年來一直維持較大的拿地力度。以今年上半年，綠城就新增項(xiàng)目67個，總建筑面積約1,186萬平；其中由綠城承擔(dān)的成本約人民幣740億元，是綠城上半年?duì)I收的兩倍有余。

截止2021年6月底，綠城共有土地儲備項(xiàng)目251個，總建筑面積6034萬平方米，權(quán)益面積3495萬平方米，總可售面積4048萬平方米，權(quán)益可售面積2336萬平方米。

跟同量級的世茂、龍湖、旭輝等房企比較，綠城的土地儲備并不算多，這也是綠城在近年來不斷加大拿地力度的原因所在。畢竟，要發(fā)展規(guī)模，手中無糧等于空談。

但在錯失了幾年的發(fā)展后再加大拿地比重，等待綠城的只能是較高的拿地成本。

數(shù)據(jù)顯示，綠城的平均拿地成本已從2018年的5878元/平一路上升，2021年上半年的最新數(shù)據(jù)是7177元/平。

與此同時，發(fā)展陣地主要集中在核心一二線城市的綠城，在近幾年來還備受限價的影響。

說財(cái)貓了解到，在高地價和限價雙重影響下，綠城的毛利率近年來均呈下降趨勢，從2019年的25.39%下降至2020年的23.67%，今年上半年又進(jìn)一步降至 21.96%。

因而，在這樣的多重壓力下，綠城要想交出一張好看的成績單，考驗(yàn)張亞東和綠城新任管理層的，將是如何在規(guī)模、負(fù)債與利潤之間達(dá)成三角平衡。